O mercado imobiliário e a gestão condominial acabam de receber um novo marco judicial. A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão nacional de todos os processos judiciais que tratam do aluguel de curta temporada em condomínios residenciais. O objetivo dessa paralisação é fixar uma tese vinculante sobre o uso de plataformas digitais, como o Airbnb, em unidades condominiais.
Se você atua como síndico, é proprietário investidor ou participa da administração de condomínios, o Blog da Exato preparou este artigo completo para explicar o impacto dessa decisão, o que muda na prática e como a legislação brasileira está se moldando a essa nova realidade.
O que significa a suspensão de ações pelo STJ (Tema 1.443)?
A afetação de recursos pelo STJ visa uniformizar a jurisprudência em todo o país e garantir segurança jurídica. Sob a relatoria do ministro Raul Araújo, o colegiado afetou dois recursos especiais ao rito dos repetitivos (Tema 1.443). Na prática, isso significa que todas as ações sobre o assunto que tramitam nas instâncias inferiores ficam imediatamente suspensas até que o tribunal superior defina uma regra geral.
O STJ pretende delimitar, de uma vez por todas, se a simples cláusula de destinação residencial prevista em convenção é suficiente para proibir a locação por curto período via plataformas digitais, independentemente de haver ou não uma proibição expressa.
Qual é o atual entendimento do STJ sobre Airbnb em condomínios?
Embora a tese vinculante final ainda vá ser consolidada, o STJ já vem sinalizando fortemente o seu posicionamento. Em maio de 2026, a 2ª Seção decidiu que:
- O aluguel por curta temporada desvirtua o caráter eminentemente residencial dos condomínios.
- O uso de imóveis para exploração econômica descaracteriza a destinação original do empreendimento.
- A prática de aluguel por plataformas só deve ser admitida se for expressamente autorizada na convenção condominial.
- Qualquer mudança na convenção para permitir esse tipo de exploração exige a aprovação de uma maioria qualificada de dois terços (2/3) dos condôminos, em conformidade com o artigo 1.351 do Código Civil.
O Projeto de Lei 04/2025: a inclusão no Código Civil
O cenário de conflitos e incertezas também chamou a atenção do Poder Legislativo. O Projeto de Lei nº 4/2025 propõe uma alteração direta no Código Civil para regulamentar a prática.
A proposta prevê incluir um parágrafo no artigo 1.336, estipulando que o uso das unidades para "hospedagem atípica" por intermédio de plataformas digitais será proibido nos condomínios residenciais, salvo se houver autorização expressa prevista na convenção ou por deliberação em assembleia.
Hospedagem atípica x locação por temporada
Para efeitos legais e de pesquisa semântica, é essencial separar os termos. A locação residencial por temporada, resguardada pela Lei do Inquilinato, continua plenamente válida e permitida. O embate nos tribunais refere-se à hospedagem atípica, que se caracteriza pela altíssima rotatividade, estadias de pouquíssimos dias e uma operação que se assemelha à de um hotel.
Como os condomínios e síndicos devem agir agora?
A ausência de regras sobre o assunto transformou-se em um foco de insegurança jurídica e desvalorização. Para condomínios e síndicos, os especialistas em Direito Imobiliário recomendam:
- Levantamento de dados: antes de instaurar proibições abruptas, o síndico precisa verificar a realidade prática do condomínio e mapear a adesão atual aos modelos de plataforma.
- Deliberação em assembleia específica: convoque uma assembleia dedicada apenas a esse tema, possibilitando que a coletividade decida democraticamente se autoriza ou proíbe a prática.
- Regulamentação e controle: caso a decisão de 2/3 dos condôminos seja pela liberação, é vital estabelecer procedimentos rígidos sobre controle de acesso, cadastro dos hóspedes, limites de uso das áreas comuns e responsabilidade dos proprietários.
- Cautela e transição: em condomínios onde o aluguel via Airbnb vinha sendo tolerado pacificamente, uma mudança para proibição requer cautela. A administração deve estabelecer prazos razoáveis para adaptação e emitir comunicações formais, prevenindo litígios desnecessários.
Em suma, a formalidade e a deliberação coletiva tornaram-se passos obrigatórios para garantir previsibilidade e a preservação do bem-estar na vida condominial. Fique atento às atualizações jurídicas aqui no Blog da Exato e mantenha a gestão do seu condomínio sempre um passo à frente!
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