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FAQ

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A AGE pode ser convocada para tratar de assuntos de interesse de todos os condôminos não previstos dentre os acima citados ou que não possam aguardar uma decisão de assembleia ordinária, tais como a realização de benfeitorias, aquisições, necessidade de rateio extra, ocorrências dentro do condomínio e etc.
O artigo 1.355 do Código Civil discorre que assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
A administradora servirá como base para que o Síndico exerça sua função. Além das atividades operacionais como controle de receitas e despesas e elaboração de demonstrativos, rotinas com pessoal, emissão de taxas condomínios, assessoria em assembleias, etc, tem como papel auxiliar o síndico para que o mesmo alcance o melhor resultado possível na sua tomada de decisão.

Existem diversos itens no universo condominial que devem ser analisados periodicamente para evitar desgastes e gastos desnecessários. Dentre eles:

- Elevadores devem, por lei, terem monitoramento realizado ao longo de sua utilização por uma empresa especializada em sua manutenção mensal;

- Cuidados com a piscina diariamente;
- Limpeza de calhas mensalmente;
- Caixas de esgoto a cada 3 meses;
- Dedetização/desratização duas vezes por ano;
- Limpeza da caixa d’agua duas vezes por ano;
- Inspeção predial anualmente;
- Seguro predial deve ser feito a cada ano;
- Extintores a nível preventivo devem ser vistoriados a cada ano;
- Instalações elétricas a cada 2 anos;
- Limpeza das fachadas a cada 5 anos;

O artigo 1.328 do Código Civil que estabelece as atribuições do síndico não discorre sobre resolução de problemas entre condôminos, mas sim, questões que dizem respeito ao condomínio enquanto pessoa jurídica e a tudo que afete suas áreas de uso comum. Se o conflito não atinge as áreas comuns do condomínio, não cabe ao síndico intervir no mesmo. Sendo assim, salvo disposto em convenção condominial o síndico, portanto não possui papel de intermediador de conflitos entre condôminos. Além disto, o artigo 1.277 também disposto no Código Civil, afirma que cabe ao prejudicado notificar seu desafeto privativamente.

O síndico é representante legal do condomínio, inclusive juridicamente. Exerce a gestão do condomínio, auxiliado pelo subsíndico e pelos conselhos fiscal e/ou consultivo. Todos eleitos por meio de assembleia geral.

O síndico pode ser condômino ou não, pessoa física ou jurídica, estranha ao condomínio, salvo disposição contrária na Convenção. Será eleito na forma e prazo previstos na mesma, sendo que o mandato não pode exceder a 02 (dois) anos, permitida a reeleição, sem limites. Dentre as atribuições dos síndicos listadas pelo artigo 1.348 do

Código Civil, estão:

  • Convocar as assembleias;
  • Dar conhecimento à assembleias de procedimento judicial ou administrativo de interesse do Condomínio;
  • Exercer a administração interna do prédio, garantindo a moralidade e segurança;
  • Selecionar, admitir e dispensar funcionários;
  • Cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento interno e as determinações das assembleias;
  • Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
  • Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem com impor e cobrar as multas devidas;
  • Prestar contas à assembleia anualmente, e sempre quando exigidas;
  • Realizar o seguro da edificação;
  • Contratar uma administradora para auxiliá-lo nas suas funções.
A Circular n.º 3.656/2013, emitida pelo Banco Central do Brasil, instituiu que a partir de 1º de Janeiro de 2017 toda cobrança efetuada através de títulos bancários deve constar o mínimo de informações, dentre elas o número do CPF do pagador, que neste caso, trata-se do condômino.
O Código Civil, em seu artigo 1.336, menciona como um dos deveres do condômino contribuir com as despesas no condomínio de acordo com sua fração ideal. Entende-se por condômino o proprietário do imóvel, cujo nome consta na matricula do mesmo. Sendo assim, uma vez que a taxa condominial é responsabilidade do condômino, a mesma não pode ser redirecionada ao inquilino. Além disto, o contrato de inquilinato é firmado entre locador e locatário, nada tendo relação com o condomínio ou com a quota a que corresponde o pagamento da referida unidade.

As certidões negativas de débitos devem ser assinadas pelo síndico quando estas tem por finalidade o financiamento junto ao banco ou transferência de titularidade perante o cartório de registro de Imóveis.

Quando o documento somente será utilizado para demonstrar a adimplência perante o promitente comprador, esta pode ser assinada por membros da administradora.
Em caso de cobrança garantida a empresa contratada poderá fornecer o documento assinado, quando não for exigida assinatura do síndico.

A cobrança pode ser direcionada a terceiros a partir do primeiro dia após o vencimento do boleto, desde que seja respeitado o prazo legal para a inclusão de honorários advocatícios.
Uma vez que a fachada compõe todas as faces do edifício, sendo elas externas ou internas, sua alteração far-se-á mediante qualquer modificação nas linhas arquitetônicas originais do edifício, sendo estas esquadrias, cor, forma ou qualquer outro componente estético do mesmo.

O Artigo 1.336 do Código Civil estabelece que é dever do condômino, dentre outros, não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Portanto, Subentende-se que é vedada a alteração de fachada.

Já o Artigo 1.351, estabelece o quórum de 2/3 dos condôminos para alteração da convenção condominial, e unanimidade para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Em face ao impasse e a subjetividade da legislação, gerou-se margem para interpretações de que o quórum para este fim poderia ser de 2/3 dos condomínios, porém, é importante ressaltar que apesar de diversas interpretações sobre o assunto, a legislação é categórica no que tange o impedimento ao ato.

Mudar o regimento interno de um condomínio não costuma ser uma tarefa fácil e comumente gera grandes discussões nas assembleias, seja pelo tipo de mudança que está envolvida ou pela quantidade de votos contra e a favor. Portanto, a representatividade é de extrema importância.

O art. 1.351 do Código Civil válido até 2002 mencionava que para alteração da convenção e regimento interno era necessário quórum de 2/3 da totalidade de condôminos. Entretanto, tal artigo foi suprimido pela Lei 10.931, que gera dupla interpretação sobre o tema. Apesar da Lei não expressar a obrigatoriedade de quórum mínimo, é importante observar a convenção do condomínio que pode especificar esta exigência ou não. Em síntese, é importante que para tal alteração de suma importância estejam presentes a maior representatividade possível de condôminos.

A lei atual, art. 1.356, rege também o conselho fiscal, que assim como o consultivo passou a ser opcional. Em tese sua função é analisar as contas do condomínio e dar parecer sobre sua procedência ou não. Por ser facultativo perante a lei, o condomínio tem o poder de torna-lo obrigatório ou não em sua convenção.
A resposta estará na convenção do seu condomínio. Na lei anterior, de 1964 até 2002, era obrigatório o condomínio possuir um conselho consultivo, cuja função era a de assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio, entre outras definidas na convenção. A lei atual, art. 1.356, tornou opcional a presença ou não do conselho consultivo.
No link portal condômino disponibilizado em nosso site – www.portalexato.com.br - que pode ser acessado com o login e senha de cada unidade, estão dispostas todas as informações importantes relacionadas ao Condomínio. No portal também poderão ser acrescentadas reclamações ou sugestões para melhor andamento do condomínio.
A obrigação do controle de pagamento é do sacado e não do cedente, ou seja, do condômino e não do condomínio. De acordo com o Código Civil e com a convenção do condomínio, a responsabilidade pela adimplência da unidade é sempre do proprietário. Sendo assim, não há obrigatoriedade por parte da administração avisar que a unidade está inadimplente, pois parte-se do pressuposto que o responsável pela mesma detém o controle de seus pagamentos.
A constituição não prevê que uma infração possa ser duplamente penalizada. No caso do inadimplente, o mesmo já é penalizado com juros e multa sobre o valor devido durante o período. Caso ficasse proibido de utilizar as áreas de lazer do condomínio, seria duplamente penalizado. Além disto, seu direito a copropriedade também seria ferido.
O art. 1.335, parágrafo 3, estabelece que os condôminos têm direito a votar e participar de assembleias desde que estejam quites com suas obrigações perante o condomínio. Portanto, o inadimplente não detém o direito a voto, tampouco a participação na mesma, fato que culmina no não direito a ser votado, visto que para ser votado é preciso estar presente na assembleia. Neste caso, a cobrança garantida permite precisar a receita total do mês em uma data específica, e por isso o pagamento da fatura de condomínio é direcionado a ela. Entretanto, o inadimplemento é perante ao condomínio e não à empresa. Caso o condomínio rescinda o contrato com tal empresa, o condômino continuará inadimplente com seu condomínio, e não com a mesma.
Não há menção a este caso no código civil, visto que se trata de uma contratação de serviço, e esta pode estar facultada ou não a aprovação em assembleia. Entretanto, em face a vasta proporção e discussão que tal contratação pode ocasionar, é recomendável que tanto o profissional a fazê-la quanto os percentuais cobrados, a forma de cobrança e o responsável pelo pagamento sejam esclarecidos em assembleia para que seja de conhecimento de todos.
DDA é a função de débito direto autorizado, disponibilizada pelos bancos para pagamentos direto via internet ou em autoatendimento de todos os títulos cuja cobrança esteja devidamente registrada no CPF do Sacado (titular do boleto).
A segunda via do boleto pode ser retirada em nosso portal, utilizando do seu login e senha, que deve ser solicitado junto à administradora. Também é possível pagar seu boleto através do DDA (débito direto autorizado).

Sempre que ultrapassado o consumo mínimo de 10,9999 M³ de água, a concessionária que administra o abastecimento da mesma cobrará uma taxa excedente ao consumo mínimo.
Para o cálculo do valor do excedente, primeiramente é preciso identificar em qual das categorias a unidade está enquadrada, e quanto foi consumido.
O cálculo do excedente é progressivo, ou seja, o valor é baseado em cada faixa de consumo.
Supondo que uma unidade que está enquadrada na categoria “Residencial B” consumiu 16 M³ de água, o valor devido será calculado da seguinte forma:

Consumo mínimo: 10,9999 M³, cujo valor é R$ 42,19/mês
Consumo excedente: 16 M³ - 10,9999 M³ = 5 M³ excedentes
Neste caso, o excedente se encaixa na faixa 2 de consumo (11 a 25), cujo valor é R$ 7,7314 / M³.
Cálculo do excedente:
5 M³ x R$ 7,7314 = R$ 38,657
Cálculo da fatura:
Consumo mínimo + Excedente + Taxa de esgoto (100% sobre o valor)
R$ 42,19 + R$ 38,657 + R$ 80,847 = R$ 161,69

Vide tabela da concessionária Casan para consulta:

imagem faq 

Para acessar a tabela completa desta concessionária, acesse o link:
http://www.casan.com.br/ckfinder/userfiles/files/Documentos_Download/Tabela%20Reajuste%202017.pdf#700

Cada M³ de gás contem aproximadamente 2,45Kg. Para o cálculo, utiliza-se o valor unitário de 1Kg que pode ser constatado na nota fiscal do fornecedor. Supondo que o valor do kg seja R$ 5,47, multiplica-se este valor por 2,45kg, para saber o valor total de 1 M³.

Exemplo:
R$5,47 X 2,45kg = R$13,42 por M³
Total a pagar: R$13,42 por M³ de gás

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