Existem diversos itens no universo condominial que devem ser analisados periodicamente para evitar desgastes e gastos desnecessários. Dentre eles:
- Elevadores devem, por lei, terem monitoramento realizado ao longo de sua utilização por uma empresa especializada em sua manutenção mensal;
- Cuidados com a piscina diariamente;
- Limpeza de calhas mensalmente;
- Caixas de esgoto a cada 3 meses;
- Dedetização/desratização duas vezes por ano;
- Limpeza da caixa d’agua duas vezes por ano;
- Inspeção predial anualmente;
- Seguro predial deve ser feito a cada ano;
- Extintores a nível preventivo devem ser vistoriados a cada ano;
- Instalações elétricas a cada 2 anos;
- Limpeza das fachadas a cada 5 anos;
O síndico é representante legal do condomínio, inclusive juridicamente. Exerce a gestão do condomínio, auxiliado pelo subsíndico e pelos conselhos fiscal e/ou consultivo. Todos eleitos por meio de assembleia geral.
O síndico pode ser condômino ou não, pessoa física ou jurídica, estranha ao condomínio, salvo disposição contrária na Convenção. Será eleito na forma e prazo previstos na mesma, sendo que o mandato não pode exceder a 02 (dois) anos, permitida a reeleição, sem limites. Dentre as atribuições dos síndicos listadas pelo artigo 1.348 do
Código Civil, estão:
- Convocar as assembleias;
- Dar conhecimento à assembleias de procedimento judicial ou administrativo de interesse do Condomínio;
- Exercer a administração interna do prédio, garantindo a moralidade e segurança;
- Selecionar, admitir e dispensar funcionários;
- Cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento interno e as determinações das assembleias;
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem com impor e cobrar as multas devidas;
- Prestar contas à assembleia anualmente, e sempre quando exigidas;
- Realizar o seguro da edificação;
- Contratar uma administradora para auxiliá-lo nas suas funções.
As certidões negativas de débitos devem ser assinadas pelo síndico quando estas tem por finalidade o financiamento junto ao banco ou transferência de titularidade perante o cartório de registro de Imóveis.
Quando o documento somente será utilizado para demonstrar a adimplência perante o promitente comprador, esta pode ser assinada por membros da administradora.
Em caso de cobrança garantida a empresa contratada poderá fornecer o documento assinado, quando não for exigida assinatura do síndico.
O Artigo 1.336 do Código Civil estabelece que é dever do condômino, dentre outros, não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Portanto, Subentende-se que é vedada a alteração de fachada.
Já o Artigo 1.351, estabelece o quórum de 2/3 dos condôminos para alteração da convenção condominial, e unanimidade para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
Em face ao impasse e a subjetividade da legislação, gerou-se margem para interpretações de que o quórum para este fim poderia ser de 2/3 dos condomínios, porém, é importante ressaltar que apesar de diversas interpretações sobre o assunto, a legislação é categórica no que tange o impedimento ao ato.
Mudar o regimento interno de um condomínio não costuma ser uma tarefa fácil e comumente gera grandes discussões nas assembleias, seja pelo tipo de mudança que está envolvida ou pela quantidade de votos contra e a favor. Portanto, a representatividade é de extrema importância.
O art. 1.351 do Código Civil válido até 2002 mencionava que para alteração da convenção e regimento interno era necessário quórum de 2/3 da totalidade de condôminos. Entretanto, tal artigo foi suprimido pela Lei 10.931, que gera dupla interpretação sobre o tema. Apesar da Lei não expressar a obrigatoriedade de quórum mínimo, é importante observar a convenção do condomínio que pode especificar esta exigência ou não. Em síntese, é importante que para tal alteração de suma importância estejam presentes a maior representatividade possível de condôminos.
Sempre que ultrapassado o consumo mínimo de 10,9999 M³ de água, a concessionária que administra o abastecimento da mesma cobrará uma taxa excedente ao consumo mínimo.
Para o cálculo do valor do excedente, primeiramente é preciso identificar em qual das categorias a unidade está enquadrada, e quanto foi consumido.
O cálculo do excedente é progressivo, ou seja, o valor é baseado em cada faixa de consumo.
Supondo que uma unidade que está enquadrada na categoria “Residencial B” consumiu 16 M³ de água, o valor devido será calculado da seguinte forma:
Consumo mínimo: 10,9999 M³, cujo valor é R$ 42,19/mês
Consumo excedente: 16 M³ - 10,9999 M³ = 5 M³ excedentes
Neste caso, o excedente se encaixa na faixa 2 de consumo (11 a 25), cujo valor é R$ 7,7314 / M³.
Cálculo do excedente:
5 M³ x R$ 7,7314 = R$ 38,657
Cálculo da fatura:
Consumo mínimo + Excedente + Taxa de esgoto (100% sobre o valor)
R$ 42,19 + R$ 38,657 + R$ 80,847 = R$ 161,69
Vide tabela da concessionária Casan para consulta:
Para acessar a tabela completa desta concessionária, acesse o link:
http://www.casan.com.br/ckfinder/userfiles/files/Documentos_Download/Tabela%20Reajuste%202017.pdf#700
Cada M³ de gás contem aproximadamente 2,45Kg. Para o cálculo, utiliza-se o valor unitário de 1Kg que pode ser constatado na nota fiscal do fornecedor. Supondo que o valor do kg seja R$ 5,47, multiplica-se este valor por 2,45kg, para saber o valor total de 1 M³.
Exemplo:
R$5,47 X 2,45kg = R$13,42 por M³
Total a pagar: R$13,42 por M³ de gás
